Cession de parts de SCI : comment fonctionne sa fiscalité ?
En SCI, les cessions de parts sociales ne sont pas prévues pour être effectuées de manière libre comme c’est le cas pour d’autres types d’entreprises mais demanderont obligatoirement la présence d’un agrément ainsi que plusieurs autres conditions. Pour ce qui est de la fiscalité, on constatera un certain nombre de démarches notamment sur les plus values réalisées sur les cessions qui vont de plus changer en fonction de s’il s’agit d’un associé physique ou moral comme nous le verrons dans ce qui va suivre.
En théorie, une cession de parts sociales dans une SCI nécessite l’accord de tous les associés de la société mais les statuts impliquent parfois des aménagements spécifiques qui concernent le champ d’action et les modalités des autorisations. Il faudra donc impérativement revenir aux statuts de la SCI afin de se renseigner sur la bonne procédure à mettre en place.
Dans cette optique, que ce soit pour la demande d’agrément ou la procédure de cession des parts sociales en elle même, il sera impératif de tout indique à l’entreprise ainsi qu’à tous les associés via un acte d’huissier. Il est aussi possible d’effectuer cette notification par accusé de réception ou simplement à travers une lettre recommandée. Attention, un refus d’agrément risque d’impliquer un rachat des parts de l’associé qui souhaitait se séparer de ses parts.
Acte de cession
Une spécificité des cessions de parts sociales en SCI est qu’elles doivent dans tous les cas être constatées par un acte sous seing privé. Il est également possible d’effectuer la même opération mais en optant pour un acte de notaire. L’acte en question devra comporter un certain nombre de données primordiales telles que :
- L’identité du cédant,
- le prix convenu,
- le nombre de parts cédées,
- l’identité de l’acquéreur.
A cela on ajoutera aussi des spécificités comme l’accord d’un conjoint à la cession, et l’agrément à la procédure. Si des conditions spécifiques sont impliquées dans l’opération, alors elles devront aussi être ajoutées à l’acte sans quoi celui-ci pourra ne pas être validé.
Mise à jour de statuts
Dans le cas de figure où le procédé de cession de parts sociales d’une SCI est effectué entre des associés d’une même société alors il n’est plus obligatoire de procéder à la mise à jour de tous les statuts de l’entreprise. Notez cependant que dans certains organismes, les statuts eux même prévoiront des conditions qui indiquent un contre-argument à ce fait ce qui obligera alors l’opération à effectuer malgré tout la mise à jour. Dans la même lignée, si la cession implique un changement au niveau des associés alors il sera également nécessaire de passer par la mise à jour des statuts.
Imposition sur les gains de cessions de parts pour personnes physiques
En IR, l’associé est imposé dans une SCI en fonction des régulations de plus values des particuliers dans le cadre de la quote-part qui lui est destinée. A noter que les plus values immobilière seront à ce niveau là redevables à l’IR sur un taux qui équivaut à 19% sans oublier qu’il faudra y ajouter des prélèvements sociaux supplémentaires eux établis en amont à 17,20%.
On notera une exception à cette règle qui va concerner les cessions de parts sociales en SCI qui étaient conservées depuis une certaine période de temps et qui pourra ici recevoir une exonération. De l’autre coté, le régime fiscal pour les plus values immobilières lorsque la SCI est à l’IS ne se mettra pas en place au niveau des cessions de parts. En effet, pour ce cas de figure, ce sera le système des plus values de cession de montants immobiliers qui seront mis en œuvre.
Imposition sur les gains de cessions de parts chez les personnes morales
Là aussi on regroupera les régimes fiscaux selon si la SCI est à l’IR ou l’IS. Dans le premier cas, on retiendra un certain nombre de modalités sur les impositions qui s’afficheront par ailleurs en fonction du temps de détention des parts. A moins de deux ans, les gains à court terme sont remis dans les résultats imposables.
Au delà de deux ans, la plus value nette sur le long terme sera directement imposée à un taux préétabli de 12,8%. En IS, les dispositions restent plus ou moins les mêmes en dessous de deux ans mais changent sur les parts cédées retenues au delà de ce terme. Elles afficheront ici une plus value nette qui pourra être exonérée d’IS si l’on prend à long terme avec une quote-part impliquant des charges estimées à 12%.
Pour le régime fiscale des plus values immobilières, la valeur de ces dernières sera la même que la différence déterminée entre le montant de cession et celui d’acquisition des parts sociales. Précisons toutefois que ceux-ci pourront être minorés ou majorés via plusieurs conditions ou restrictions propres aux procédures de cession en SCI.
