Le fonctionnement de la SCI : comment ça marche ?

Les Sociétés Civiles Immobilières sont connues pour être un bon moyen de gérer les actifs immobiliers et de préparer les transferts, les associés de la SCI décident de mutualiser un ou plusieurs biens immobiliers pour partager les bénéfices ou profiter d’éventuelles économies, tout en s’efforçant à compenser les pertes communes, comment fonctionnent donc ces SCI ?

Une SCI, c’est quoi ?

Étant une structure qui permet d’accueillir tout ou partie du patrimoine immobilier des personnes physique ou morales, pour éviter l’indivision. Les personnes faisant partie d’une société civile immobilière, sont libres de choisir leurs locataires, de faire n’importe quel travaux pour leurs biens et même de les vendre, ce qui fait la différence entre elles et la rend plus avantageuse que la indivision, qui exige à ce qu’il y est 2 tiers des associés qui ont des actes de gestion. La SCI associe au minimum 2 personnes, qui reçoivent des parts sociales en échange de leurs apports initial,

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Il est à mentionner que la SCI est un dispositif juridique qui sépare le pouvoir et la propriété et qu’il n y a aucun seuil minimum de capital social pour sa création.

Comment crée une SCI ?

Pour créer une Société Civile Immobilière, il faut passer par plusieurs étapes :

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• Rédiger les statuts qui la régissent : Pour créer une SCI il est important de rédiger des statuts la régissant, qui doivent être signés et être avec la présence d’un notaire ou sous seing privé,
• enregistrer la société dans les registres commerciaux et compléter les procédures de publicité. Tous les partenaires ont une responsabilité illimitée pour les dettes SCI,
• le statut de la SCI devrait être aussi enregistré auprès des centres des impôts,
• établir la constitution régissant la SCI et la publier dans un journal d’annonces légales,
• établir une immatriculation destinée à votre SCI,
• réaliser toutes les démarches nécessaires, pour que la chambre de commerce au tribunal, inscrive la société civile immobilière sur les registres du commerce et des sociétés,
• une fois que toutes ces étapes réalisées en bonne et due forme, un extrait de K bis est alors délivré à la SCI, qui représente la preuve de l’existence de l’entreprise juridiquement et légalement.

Il est à noter que dès que la SCI est crée, il est exigé de lui désigner un gérant, qui veillera au bon fonctionnement de celle-ci et qui contrôlera et élaborera sa comptabilité, qu’il présentera à tous les associés de la SCI et qui lui permettra de déterminer l’imposition de chacun d’entre eux.

Le fonctionnement d’une société SCI

Pour le bon fonctionnement d’une SCI, elle se compose de différents associés, où chacun d’entre eux exerce ses fonctions.

Le gérant

Chaque SCI dispose d’un gérant, qui va représenter l’entreprise et assurer les gestions quotidiennes de cette dernière, dans la majorité des situations, il l’un des associés mais ceci n’est pas une obligation, sauf dans le cas où ça a été mentionné dans le statut de la SCI. Il peut y avoir un ou plusieurs gérants, et la plus part du temps il est désigné pour toute la durée de vie de la SCI.

Le gérant de l’entreprise doit se charge :

• Des différentes signatures des baux,
• toute la gestion des comptes bancaire de la SCI,
• discuter les relations avec les différents locataires et les collaborateurs,
• toutes les procédures concernées par les déclarations et les impositions fiscales,
• la gestion et la réalisation des travaux futurs des biens immobiliers détenus par la SCI,
• l’entretien et la gestion du personnel,
• être le représentant officiel de la société civile immobilière en justice.

Les associés

Les associés ont aussi un rôle très important dans le fonctionnement de la société civile immobilière. Ils ont une responsabilité non solidaire, ce qui veut dire qu’en cas de dettes ou de litige financier avec un tiers. Les associés sont obligés de payer, chacun selon sa participation dans le capital social de l’entreprise ( sa cote part), il est tout de même important de mentionner qu’on n’a pas le droit de demander aux associés de payer, sauf dans le cas où la SCI se trouve vraiment dans l’incapacité d’honorer ses engagements.

Comme le gérant, les responsabilités des associés peuvent différer d’une SCI à une autre, selon ce qui a été prévu dans le statut et la réglementation lors de l’élaboration de la constitution de la SCI. Lors de la vente des actions de la SCI, la responsabilité de l’associé reste engagée pendant 5 ans, à compter de la date de sa vente. Il ne faut donc pas le faire à la légère pour éviter d’avoir gérer des conflits.

Les différents avantages de la SCI

Les avantages de la SCI sont :

• Elle permet de bien gérer la patrimoine : Il s’agit d’une méthode préventive pour protéger leur patrimoine privé des créanciers, lors de la création de la société, celle-ci devient propriétaire du bien et l’associé recevra en retour les titres de la société et une bonne gestion de son patrimoine,
• les transmissions des parts de la société : La SCI est un bon outil de transmission qui empêche l’indivision successorale et cela en transmettant les parts de l’associé au lieu de ses biens immobiliers.