Quelles sont les conditions pour l’expulsion d’un logement ?

L’expulsion d’un logement représente l’ultime issue lorsqu’un locataire ne respecte plus ses obligations. Lourde de conséquences pour le locataire, cette procédure implique plusieurs conditions et délais à respecter. L’objectif est de préserver au mieux les droits du locataire tout en permettant au propriétaire de retrouver la jouissance de son bien lorsqu’il constate un manquement grave de son locataire à ses obligations.

Pour cela, locataire comme bailleur sont invités à instaurer un dialogue pour tenter de trouver une solution amiable à cette situation, en proposant par exemple un délai de paiement supplémentaire pour le locataire en cas de loyers impayés. Si le litige persiste, le bailleur peut se tourner vers la voie judiciaire afin de demander la résiliation du bail d’habitation suivie de l’expulsion de son locataire. Dans ce cas, il sera nécessaire de faire appel à un huissier de justice (aujourd’hui reconnu dans ses fonctions de commissaire de justice) pour faire exécuter l’expulsion du locataire. Voici les conditions ainsi que les étapes à respecter pour l’expulsion d’un logement…

Quels sont les motifs d’expulsion d’un logement ?

Il existe plusieurs motifs pour demander l’expulsion de son locataire. Le principal motif est une situation de loyers impayés, motif qui sera ici présenté pour détailler la procédure d’expulsion.

En premier lieu, il est bon de rappeler qu’un bailleur ne peut pas demander l’expulsion de son locataire dès le premier loyer impayé, sans avoir préalablement tenté de trouver une solution amiable. De ce fait, l’expulsion intervient généralement après plusieurs loyers impayés, justifiant ainsi la nécessité de résilier le bail d’habitation.

Avant de demander une expulsion, un bailleur peut :

• tenter de trouver une solution à l’amiable avec son locataire (délai de paiement supplémentaire, échelonnement du paiement des loyers impayés…) ;
• faire marcher son assurance loyers impayés ;
• faire appel à la personne s’étant portée caution du locataire ;
• faire appel à Action Logement si le locataire a souscrit la garantie Visale.

Si malgré tous ces recours, la situation de loyers impayés persiste, le bailleur peut assigner son locataire en justice pour loyers impayés, afin d’obtenir la résiliation du bail d’habitation et in fine l’expulsion de son locataire.

Comment demander l’expulsion ? Comment se passe l’expulsion ?

L’expulsion d’un logement représente une procédure relativement longue, notamment due aux différents délais à respecter afin de préserver les droits du locataire faisant l’objet d’un avis d’expulsion.

Quelles sont les conditions pour expulser un locataire ? Un bailleur qui souhaite demander l’expulsion de son locataire doit :

1. avertir la CAF ou la MSA de la situation de loyers impayés du locataire si ce dernier bénéficie d’aides au logement, dès que l’impayé correspond à 2 fois le loyer net hors charges ;
2. faire parvenir au locataire un commandement de payer par un commissaire de justice, étape obligatoire pour demander par la suite l’application de la clause résolutoire du bail si celle-ci existe ;
3. demander l’application de la clause résolutoire du bail auprès du juge des contentieux de la protection lorsqu’une telle clause figure dans le bail d’habitation ou demander la résiliation judiciaire du bail d’habitation au juge des contentieux de la protection lorsqu’aucune clause résolutoire n’est intégrée dans le bail d’habitation ;
4. si le juge ordonne la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, faire appel à un commissaire de justice pour faire délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux ;
5. si le locataire refuse de quitter les lieux, faire appel au commissaire de justice pour exécuter l’expulsion, avec si besoin le concours des forces de police ou de gendarmerie après avis favorable du préfet.

Il est bon de rappeler que la loi interdit toute expulsion faite par le bailleur lui-même. Dans le cas contraire, un bailleur qui expulse lui-même son locataire sans respecter la procédure d’expulsion s’expose à une peine pouvant aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.

Quels sont les délais pour faire exécuter l’expulsion ?

Lorsque les loyers impayés se cumulent, le bailleur peut ressentir une certaine urgence à faire expulser son locataire afin de limiter les pertes locatives. Néanmoins, de nombreux délais sont à respecter dans la procédure d’expulsion, afin de garantir également les droits du locataire et éviter toute expulsion pouvant le laisser sans logement.

Les principaux délais applicables en matière d’expulsion d’un logement sont :

• un délai de 2 mois laissé au locataire pour payer les loyers impayés et les frais de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) dans le cadre de l’application d’une clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation, à compter du commandement de payer délivré par le commissaire de justice ;
• un possible délai de paiement accordé par le juge des contentieux de la protection saisi de l’affaire ;
• un délai de 2 mois laissé au locataire pour quitter les lieux à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux par le commissaire de justice ;
• un possible délai supplémentaire pour quitter les lieux accordé par le juge de l’exécution saisi par le locataire, pouvant aller de 3 mois à 3 ans selon la situation du locataire ;
• le respect de la trêve hivernale qui interdit toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars inclus, sauf en matière de squat.

À noter que la trêve hivernale ne s’applique pas lorsque le locataire bénéficie d’une solution de relogement décente et correspondant à ses besoins.

Au final, l’expulsion d’un logement peut s’étaler sur plusieurs mois ou mêmes années selon les délais accordés par le juge et la situation du locataire (âge, état de santé, situation familiale…). Le droit au logement est sacré en France, ce qui justifie une procédure judiciaire relativement longue avec — à chaque étape de la procédure — la possibilité pour le locataire d’honorer ses loyers impayés afin d’éviter l’expulsion.

Les bailleurs ont ainsi tout intérêt à se constituer plusieurs garanties pour éviter une situation de loyers impayés qui s’éternise. Au final, une telle situation peut également engendrer des problèmes financiers du côté du bailleur. L’assurance loyers impayés ainsi qu’une caution représentent les principales garanties demandées par les bailleurs.

De plus, le commissaire de justice (anciennement huissier de justice) est un interlocuteur privilégié, aussi bien pour les bailleurs que pour les locataires qui se retrouvent face à une situation de loyers impayés ou à tout autre manquement de l’une des parties. Ce professionnel du droit apporte conseils et permet de respecter chaque étape de la procédure d’expulsion.