Censi-Bouvard : comment revendre son bien LMNP ?

Encourager les investissements dans les infrastructures d’utilité publique (résidences étudiantes, EHPAD…) : tel est l’objectif du dispositif Censi-Bouvard mis en place depuis 2009 par le gouvernement français et qui permet d’offrir des réductions fiscales pour les investisseurs dans lesdits biens. Cette loi vient compléter le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) qui favorise l’acquisition d’un bien immobilier pour le meubler et le louer à un tiers. Vous avez bénéficié d’une défiscalisation Censi-Bouvard sur un bien que vous souhaitez revendre ? Voici tout ce que vous devez savoir pour réussir.

Pourquoi revendre un bien LMNP ?

Les raisons de la revente d’un bien LMNP sont multiples et multiformes. La première est, sans nul doute, la fin de la défiscalisation Censi-Bouvard après la location obligatoire devant durer 9 ans au moins. Les autres raisons d’une revente LMNP peuvent être :

• Le besoin d’argent pour financer un projet personnel ;
• La volonté d’éviter une imposition lorsque votre bien finit par générer un revenu BIC positif et donc imposable ;
• La survenance d’un accident de la vie (problèmes divers, perte d’emploi, séparation, etc.) ne vous permettant plus de poursuivre la dynamique d’épargne.

Par ailleurs, le marché de location se développant sans cesse depuis plus d’une dizaine d’années, les investisseurs sont nombreux à chercher des propositions de revente LMNP ou de revente EHPAD qui sont des produits d’occasion. Les objectifs de ceux-ci sont généralement de pouvoir percevoir un loyer immédiat à l’acte authentique, une rentabilité plus intéressante que le neuf et un prix plus bas que le produit immobilier neuf.

Aussi, vous pouvez également revendre un bien LMNP si vous souhaitez transmettre des fonds à vos descendants ou tout autre bénéficiaire et profiter des doublements de plafonds annoncés par le gouvernement.

Dans quel cas est-il intéressant de revendre un bien LMNP ?

Le dispositif Censi-Bouvard permet une déduction des charges et une récupération de la TVA sur le prix du bien neuf représentant 20 % du prix de vente hors taxes. Les autres avantages substantiels de la loi sont répartis sur 9 ans. Il s’agit de la gestion simplifiée, des loyers versés pendant toute la période de location, et surtout de la baisse d’impôt à hauteur de 11 % du montant investi qui est répartie sur les 9 années. Passé le délai de 9 ans à compter du début du bail, l’investisseur souhaitant se séparer de son bien aurait pleinement rempli ses obligations, vis-à-vis de l’administration fiscale, en ce qui concerne la durée de détention.

C’est donc le moment idéal pour céder le bien LMNP sans pénalité aucune et surtout sans avoir à craindre une quelconque réclamation par le fisc qui serait liée aux réductions d’impôts dont il a bénéficié dans le cadre du dispositif. Ainsi, si vous ne procédez pas à la revente Censi-Bouvard, la note fiscale peut rapidement devenir salée notamment au taux marginal de 45 % + 17,2% de CSG/RDS au même titre que la location nue. Par contre, en optant pour la revente, il est possible de réinvestir l’argent dans un nouveau Censi-Bouvard ou un programme Pinel, voire repartir dans un LMNP « classique ».

Les questions à se poser pour réussir la revente

En prélude à une revente de bien LMNP tout comme avec une revente résidence étudiants, il est indispensable de savoir si l’exploitant ou le locataire reste dans les lieux. Dans le cas où ce dernier n’y demeure pas, vous ne pourrez donc pas garantir un loyer immédiat à l’acquéreur, et cela peut dévaloriser votre bien.

Il en est de même pour un bail commercial en fin d’échéance qui constitue un risque percevable pour un acheteur. Attendre le renouvellement du bail avant de le proposer à la revente est donc un choix judicieux.

La fiscalité de revente d’un bien LMNP

Le régime fiscal LMNP se distingue des autres sur deux points précisément. D’une part, les déficits ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours d’une même année et des 10 années qui suivent. D’autre part, les plus-values relèvent du régime des plus-values des particuliers. À ce titre, il y a des abattements pour la durée de détention ainsi qu’une imposition à 19 % par rapport à l’impôt sur le revenu majoré des prélèvements sociaux.

Lorsqu’on revend un bien immobilier acquis en profitant de la défiscalisation en investissant avec la loi Bouvard, la conservation de la totalité de la TVA immobilière est possible. Il faut simplement détenir ce bien depuis au moins 20 ans, car passé ce délai, la TVA est définitivement acquise par le vendeur. Ainsi, l’administration fiscale ne pourra-t-elle plus faire de rappel sur celle-ci. Dans le cas contraire, le propriétaire vendeur doit rembourser la TVA acquise au début.

Toutefois, il est possible de revendre ce bien immobilier avant les 20 ans, tout en conservant cette TVA. Cette opération est possible sous certaines conditions. Il s’agit :

• D’effectuer la vente entre un vendeur et un acquéreur, assujettie à la TVA
• Des cas où les loyers perçus sont soumis à la TVA, car au moins 3 des 4 services parahôteliers (ménage, accueil, linge de maison, service de petit-déjeuner) sont fournis
• Du placement de la vente sous l’article 257 bis du CGI, pour ainsi le vendre hors régime de TVA immobilière.

Enfin, si le vendeur du LMNP réalise une plus-value au cours de la revente d’un bien immobilier acquis sous dispositif Censi-Bouvard, celle-ci sera soumise au régime des plus-values des particuliers. Correspondant à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession, cette plus-value est soumise à plusieurs abattements en tenant compte de la durée de détention. En conséquence, le vendeur pourra, ainsi après 22 ans, être exonéré d’impôt sur la plus-value. Dans le même prolongement, il pourra être exonéré des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Recourir à une société spécialisée en revente LMNP

Revendre un bien LMNP après une défiscalisation Censi-Bouvard comme toute autre vente immobilière n’est pas une opération à prendre à la légère. En effet, il peut s’avérer très compliqué à un propriétaire vendeur de maitriser tous les aspects liés à la TVA, la réduction d’impôts ou aux autres spécificités du bail commercial applicables à ce genre de bien immobilier. Rien ne s’improvise en la matière et cette revente nécessite l’accompagnement de spécialistes pour éviter tout risque.

Il est alors recommandé de faire appel à un spécialiste de la revente LMNP, comme le Revenu Pierre, qui saura vous conseiller et vous accompagner pour revendre au moment idéal et rapidement votre bien aux meilleures conditions du marché. En ayant recours particulièrement à Revenu Pierre, spécialiste de la revente en location meublée, vous profiterez d’un savoir-faire et d’un réseau de partenaires composé de conseillers en gestion de patrimoine, d’experts-comptables, de notaires… dévoués à votre satisfaction.