Comment fonctionne l’amortissement en LMNP pour les propriétaires d’immobilier ?
Pour préparer l’avenir, il est aujourd’hui presque indispensable d’investir. En effet, nous assistons sans nul doute à la fin de ce que l’on appelle l’ « État-Providence » et à ses prébendes, qui ont permis d’élever des générations d’individus depuis la fin de la seconde guerre mondiale. À bout de souffle selon les experts libéraux, ce concept appliqué dans les divers domaines du service au public au cours de toutes ces années est désormais taxé de coûteux, de rétrograde et d’inadapté.
Il suffit de constater à quel point la prise en charge des remboursements par la sécurité sociale, le montant des pensions de retraite ou bien les bénéfices de l’allocation chômage sont en déclin pour s’en rendre compte. Les individus ne peuvent donc plus espérer être soignés par le système administratif et recherchent donc des solutions pour se constituer un capital. Pour cela, l’investissement locatif est l’un des plus indiqués. Mais comment fonctionne l’amortissement en LMNP pour les propriétaires d’immobilier ? Réponses.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel
Le statut LMNP, pour Loueur Meublé Non Professionnel, est un statut juridique qui permet à un particulier de bénéficier d’un dispositif fiscal très avantageux pour mettre en location un bien meublé. Ce statut permet notamment de percevoir des revenus locatifs qui ne seront pas imposés et même de récupérer la TVA sous certaines conditions, et ceci que l’achat du logement ait concerné un bien immobilier neuf ou ancien.
Il faut savoir que ce dispositif d’optimisation fiscale existe depuis 1949, ce qui en fait l’un des plus anciens de France ! Et en ces temps où tout le monde veut utiliser le levier de l’investissement locatif pour assurer son avenir et celui de ses enfants, il est certain qu’il restera très populaire encore de nombreuses années. Mais pourquoi un tel succès ? Tout simplement parce qu’il permet de déduire certaines charges et intérêts d’emprunt, de récupérer la TVA mais aussi et surtout de profiter de l’amortissement en LMNP.
Caractéristiques de l’amortissement en LMNP
De manière générale, en matière de fiscalité, un amortissement est un mécanisme comptable qui permet de compenser la perte de valeur d’un bien au cours du temps. Il permet notamment de comptabiliser une charge non décaissée pour la dépréciation du bien. Pour intégrer cette dépréciation progressive, le montant retenu chaque année pour valoriser le bien dans le bilan comptable est peu à peu diminué. Le l’amortissement en LMNP permet donc de voir ses revenus imposables diminuer petit à petit.
Plus particulièrement, l’amortissement en LMNP va permettre de réduire la hauteur de l’imposition pour intégrer le fait que le propriétaire va devoir nécessairement faire des travaux de remise en état ou bien renouveler les équipements et le matériel de son bien mis en location meublée. Attention tout de même car ce mécanisme a des limites fixes. Si une année, le montant des dépenses engagées pour le bien est plus élevé que le montant des loyers, alors l’amortissement est reporté aux années suivantes.
Les avantages de l’amortissement en LMNP
On comprend aisément en quoi l’amortissement en LMNP peut attirer les investisseurs. Avec ce statut, on profite en effet immédiatement d’une réduction d’impôts, qui peut être conséquente, au titre de ses revenus locatifs. Chaque année, la charge fiscale diminue pour le propriétaire et peut même devenir nul dans le cas où le montant des dépenses de renouvellement et d’entretien atteint celui des loyers perçus. En bref, ce dispositif d’optimisation fiscale permet de se constituer une source de revenus sûr et pérenne !
Par ailleurs, puisque le statut LMNP n’autorise pas le déficit foncier, les amortissements qui n’ont pas été appliqués seront automatiquement reportés sur les années suivantes. Et cela peut se répercuter sans aucune limite de temps. Mieux encore, il faut bien comprendre que le statut n’est qu’un mécanisme comptable. En d’autres termes, cela signifie que si vous revendez votre bien, vous ne subirez aucune conséquence du fait d’avoir utilisé les possibilités offertes par l’amortissement LMNP. Même dans le cadre du calcul de la plus-value, celle-ci sera simplement évaluée de manière classique en soustrayant le prix de vente au prix d’achat.
Qui peut profiter de l’amortissement en LMNP ?
Les bénéfices de l’amortissement en LMNP sont importants et c’est pour cette raison que la majeure partie des investisseurs locatifs souhaite utiliser le dispositif. Mais attention, tous n’y sont pas éligibles. En effet, en principe un propriétaire sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est en principe soumis au régime fiscal micro-BIC en location meublée. Ceci lui permet de profiter d’un abattement de 50% sur ces revenus locatifs mais il ne pourra alors pas déduire le montant exact des amortissements et des charges de gestion du bien.
Néanmoins, tout propriétaire peut choisir d’opter pour le régime réel simplifié afin de profiter pleinement de son statut LMNP et donc de déduire toutes les charges générées par la gestion du bien. Il s’agit là d’un choix qui doit être fait sur la base de critères précis. De manière générale, sachez qu’il peut être intéressant d’opter pour le régime réel simplifié si le montant cumulé des sommes déductibles, incluant l’amortissement, mais aussi les intérêts d’emprunt ou l’achat de meubles entre autres, est supérieur à 50% du montant des loyers perçus.
Durée d’amortissement d’un bien en LMNP
La durée d’amortissement en LMNP est certainement l’une des composantes les plus techniques du dispositif. C’est pour cela qu’il est vivement conseillé de se tourner vers un expert-comptable pour optimiser son choix administratif. En effet, il n’existe pas de règles strictes concernant la durée d’amortissement en LMNP. C’est à vous, et donc à votre comptable, de déterminer une durée et un pourcentage cohérents au regard de la durée de vie du bien.
De manière générale, la durée d’amortissement d’un bien en LMNP se fait sur une durée de 25 à 40 ans, soit un taux d’amortissement par an de 2,5 à 4%. La plupart du temps, cette durée d’amortissement est calquée sur la durée du crédit immobilier. D’autre part, la durée d’amortissement des travaux, dans le cadre d’un bien meublé, est plus ou moins établie. Par exemple, 5 ans pour la pose d’un nouveau revêtement de sol, 10 ans pour les travaux de plomberie ou encore 20 ans pour la rénovation du système électrique.
Quelles dépenses amortir sous le statut LMNP ?
Il faut tout d’abord savoir que la loi fixe un plancher en matière de dépenses amortissables sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Inférieure à 600 euros, une dépense ne sera pas considérée comme un investissement mais comme une charge. Toutes les autres dépenses réalisées pour l’entretien, l’embellissement ou l’ameublement d’un bien immobilier meublé et mis en location sont donc potentiellement amortissables. Gardez bien toutes les factures, car elles pourront vous être demandées par l’administration fiscale en cas de contrôle.
L’amortissement d’un meuble sous le statut LMNP se fait généralement sur une durée comprise entre 5 et 10 ans, ce qui correspond à un taux d’amortissement de 10 à 20% par an. Il est vivement conseillé d’établir des tableaux d’amortissement afin de pouvoir appliquer le pourcentage adapté. Il est également important de s’informer sur les durées d’amortissement de vos meubles. Sachez par exemple que la literie s’amortit sur 6 ans, tandis que une table à manger ou un canapé le seront sur 10. Le statut LMNP est encore un statut très intéressant et très populaire, mais il faut bien comprendre que la concurrence s’intensifie entre les loueurs. À vous d’optimiser au maximum votre opération, notamment en saisissant toutes les subtilités de l’amortissement en LMNP et éventuellement sur d’autres possibilités juridiques immobilières.
