Tout savoir sur le bail emphytéotique pour une très longue durée
Pour la plupart d’entre nous, l’accession à la propriété est un objectif prioritaire. La jouissance d’un titre de propriété est en effet considéré comme une garantie sur l’avenir et une base solide permettant de mener des projets de vie essentiels tels que la fondation d’un foyer ou l’éducation des enfants. D’ailleurs, dans un contexte géopolitique, écologique et économique tel que le nôtre, toujours plus tendu et angoissant, il est peut-être encore plus important de pouvoir compter sur la propriété d’un logement afin d’envisager l’avenir avec plus de sérénité.
Pourtant, cela ne signifie pas que l’accession à la propriété est permise à tous. Si les taux d’intérêt sont toujours très bas, les conditions à remplir pour être éligibles à un crédit sont de plus en plus drastiques. D’autant que certains métiers indépendants, désormais nombreux avec la révolution numérique entre autres, sont peu enclins à susciter la compassion des banquiers. Heureusement, il existe des solutions pour profiter pleinement d’un bien sans pour autant acheter le foncier sur lequel il repose. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le bail emphytéotique pour une très longue durée.
Un bail emphytéotique, c’est quoi ?
Si vous vous êtes vu refuser votre dossier de demande de crédit immobilier auprès de plusieurs banques et que vous désespérez de pouvoir un jour vous installer durablement dans votre maison, ou bien que vous êtes exploitant agricole et que vous souhaitez louer un terrain et l’exploiter sans en devenir propriétaire, sachez qu’il existe des solutions pour vous. Et le bail emphytéotique est assurément l’une des plus intéressantes. Le bail emphytéotique est en effet un type de contrat de bail immobilier, conçu spécifiquement pour permettre aux deux parties de se lier pour une longue durée. En France, celle-ci peut varier entre 18 et 99 ans. Autant dire qu’une fois installé, vous vous sentirez réellement chez vous !
Mais si le bail emphytéotique est aussi intéressant, c’est aussi parce qu’il ne constitue pas un bail de location comme les autres. Ici, le locataire, que l’on appellera emphytéote, bénéficie de droits bien plus étendus qu’à l’accoutumée. Les experts juridiques considèrent même que celui-ci dispose d’un droit réel sur le bien puisqu’il peut par exemple choisir de céder son droit, de l’hypothéquer ou même de sous-louer et de grever de servitude. La seule vraie différence avec la propriété classique réside dans le fait qu’il ne peut pas vendre le bien et qu’il doit l’améliorer en contrepartie d’un loyer faible.
Caractéristiques du bail emphytéotique
Le contrat de bail emphytéotique peut être caractérisé par plusieurs aussi techniques que barbares. On dit par exemple qu’il est synallagmatique, car il génère des obligations pour le bailleur comme pour le locataire. On dit aussi qu’il est un contrat à exécution excessive, car il oblige les deux parties à des obligations sur une période donnée. Sachez aussi que ce contrat, qui peut être conclu entre particulier ou entre professionnels, doit nécessairement être publié au service de la publicité foncière dont dépend le bien loué. Enfin, sachez aussi que la rédaction d’un tel bail implique obligatoirement le concours d’un notaire et la réalisation d’un écrit.
Les baux emphytéotiques peuvent permettre de louer toutes sortes de biens immobiliers. Ils peuvent bien sûr concerner des immeubles à usage d’habitation, mais aussi des locaux à visée commerciale, artisanale, industrielle ou même rurale. Au passage, notez qu’il existe des baux emphytéotiques administratifs, spécialement conçus pour les biens immobiliers dont le propriétaire est une collectivité territoriale ou un établissement public. Enfin, la caractéristique la plus significative de ce type de bail est sa durée. Celle-ci sera toujours comprise entre 18 et 99 ans. Remarquez d’ailleurs que le bail emphytéotique ne se renouvelle pas de manière tacite comme le bail classique. La rédaction d’un nouveau contrat écrit est indispensable pour le prolonger.
Les droits et obligations générés par la conclusion d’un bail emphytéotique
Après conclusion d’un bail emphytéotique, le propriétaire est tenu de laisser le bien en jouissance à son emphytéote. Celui-ci bénéficie alors d’une grande liberté d’usage de ce bien. Mais il est aussi tenu à de nombreuses obligations. Il doit d’abord respecter les obligations qui incombent classiquement à tout locataire. Ne pas détériorer le bien, payer le loyer fixé librement et plutôt appelé canon emphytéotique dans les délais prévus, respecter la destination du bien et les conditions d’exécution du bail, honorer le paiement de la taxe foncière et réaliser les réparations nécessaires le cas échéant.
En outre, en tant qu’emphytéote, il a aussi des droits particuliers à faire valoir. Il peut notamment procéder à l’amélioration du bien. Pour cela, il n’a aucun besoin de l’accord du propriétaire, il peut tout aussi bien construire ou détruire une partie du bâtiment. Il est également possible de tirer parti du bien, notamment en le sous-louant, en cédant son droit sur le bien immobilier ou encore en l’exploitant, s’il s’agit de terres agricoles ou de mines par exemple. Enfin, il pourra aussi optimiser l’usage du bien en consentant ou en acquérant une servitude par exemple.
Avantages et inconvénients du bail emphytéotique
Pour l’emphytéote, ce type de bail présente de nombreux avantages. C’est d’abord un bon moyen d’accéder à la propriété d’un bien tout en payant un loyer minimal. En outre, ceci offre une grande souplesse d’usage, car le locataire sera en droit d’apporter toutes les modifications qu’il juge nécessaires pour optimiser les lieux. Sachez d’ailleurs que ce droit à la modification ne peut faire l’objet d’aucune clause restrictive lors de la rédaction du contrat. En outre, toutes les choses issues du bien seront la propriété de l’emphytéote. Le produit de l’exploitation de terres agricoles ou de mines lui revient donc. Par contre, toutes les modifications effectuées deviendront la propriété du bailleur à échéance du contrat. Une indemnité compensatoire peut être prévue pour le locataire, à condition que celle-ci ait été incluse dans le contrat dès la signature du bail.
Pour le bailleur, les avantages du bail emphytéotique résident essentiellement dans le bénéfice ultérieur des améliorations apportées par le locataire. Ceci est particulièrement vrai dans le cas de biens immobiliers à exploiter sur lesquels l’emphytéote a apporté de nombreuses améliorations. Par contre, le bailleur ne pourra pas limiter les droits de son locataire sur le bien. La résiliation anticipée est possible seulement lorsque le non-respect évident des conditions du bail par le locataire est manifeste ou bien que ce dernier ne paye pas son loyer, souvent versé par annuités, pendant au moins deux ans.
Fiscalité, risques et cession d’un bail emphytéotique
Le bail emphytéotique nécessite le paiement d’une taxe de publicité foncière. Celle-ci a pour objet le règlement des formalités de publicité du bail. Le taux de cette taxe est fixé à 0,60% de la valeur de la redevance cumulée durant l’année du bail emphytéotique. Sachez aussi que par exception, les emphytéotes qui concourent à la production d’immeubles neufs peuvent être assujettis à la TVA sur option. Ils échappent alors à la taxe de publicité foncière, sous condition e s’engager à construire dans les 4 ans.
Pour l’emphytéote, le risque de ce type de contrat réside principalement dans le fait que sa reconduction n’est pas automatique. Ceci signifie donc que le projet doit être bien étudié pour être valable économiquement. L’amélioration du bien sera nécessairement coûteuse et les bénéfices à en tirer doivent se faire sur la période pendant laquelle court l’emphytéose.
Enfin, il faut aussi bien comprendre que l’emphytéote pourra lui aussi céder son le bien s’il le juge nécessaire. C’est d’ailleurs un droit sur lequel aucune clause ne peut revenir dans le contrat de bail. Cette cession obéira donc aux mêmes règles que le bail d’origine et devra passer par le cabinet d’un notaire pour être validée avant d’être publiée au service de la publicité foncière. Comme vous le constatez, si vous êtes dans la promotion immobilière, dans l’exploitation ou simplement en quête d’un bien pour vous, l’emphytéose pourra sans doute vous être utile !
