Louer un bail commercial : comment procéder ?
Pour tout propriétaire d’un bien immobilier, louer un bail commercial est l’une des options accessibles pour en tirer des revenus. Il s’agit de l’une des formes d’exploitation permettant de tirer un profit régulier de son investissement immobilier.
Si elle fonctionne globalement comme la plupart des autres formes de bail, la location commerciale a des spécificités qui la rendent unique et qui permettent de la différencier. Celles-ci tiennent à la fois aux parties impliquées et aux règles qui s’appliquent à cette forme de location.
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Le contenu du contrat de location doit par ailleurs aborder certains aspects spécifiques dont les détails et modalités doivent être précisés en amont pour louer un bail commercial.
Le bail commercial : Les spécificités
Les spécificités qui servent à distinguer la location commerciale concernent d’une part les personnes qui peuvent le conclure et d’autre part, les règles qui gouvernent ce type de bail. Ces spécificités font partie des éléments à connaître pour le propriétaire qui désire louer un bail commercial. Vous pouvez investir via une plateforme crowdfunding immobilier.
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Les parties au bail
Les baux commerciaux, comme tout autre contrat de bail, interviennent de manière générale entre un bailleur et un locataire. Louer un bail commercial relève de la compétence d’un bailleur qui peut être :
- Une entreprise ;
- Une association ;
- Un artisan ;
- Une personne exerçant une profession libérale et considérée comme un commerçant ;
- Un particulier.
Le statut du bailleur n’est donc pas un élément très distinctif du bail commercial. Ce bailleur peut cependant dédier son bien exclusivement à une activité commerciale. En faisant cela, il ne le propose qu’à un locataire commerçant, industriel ou artisan, immatriculé et qui s’en sert dans le cadre de son activité.
Le bail commercial, s’il est applicable à une large panoplie d’activités, se distingue du bail professionnel qui est exclusivement réservé à des locataires exerçant une profession libérale. Outre ce point distinctif, les règles relatives à la durée et aux conditions de rupture sont aussi différentes.
Les règles applicables
Après avoir réussi à investir dans un local commercial, louer un bail commercial nécessite de connaître les règles suivantes qui en encadrent le fonctionnement :
- Le montant du loyer, librement fixé à la conclusion du contrat de location, peut être revu tous les trois ans ;
- Outre le loyer, à la signature du bail, le propriétaire peut demander au locataire un pas de porte, c’est-à-dire un montant supplémentaire tenant lieu de garantie. Le pas de porte peut prendre la forme d’une indemnité ou d’un supplément sur le loyer ;
- A l’arrivée du terme du contrat, le locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail. Lorsque le propriétaire ne désire pas renouveler le contrat, le locataire est alors en droit de lui réclamer une indemnité d’éviction ;
- Il appartient au bailleur de prendre en charge les travaux requis pour conformer le local commercial aux normes professionnelles qui s’appliquent à l’activité du locataire.
Le contenu du contrat de location
Il est question ici de dispositions devant figurer dans le contrat de location. Elles doivent être prévues par le bailleur qui désire louer un bail commercial.
L’objet et la durée du bail
En ce qui concerne l’objet du bail, il doit être indiqué dans le contrat. Il incombe au propriétaire de veiller à l’adéquation du local avec l’activité prévue par le locataire. Le recours à un professionnel est recommandé à cet égard pour déterminer quelles activités conviennent le mieux à un local.
Pour ce qui est de la durée, les baux commerciaux sont conclus pour 9 ans au moins, de manière à donner au locataire le temps d’établir et de développer son activité. Durant ces 9 années, le locataire peut décider de quitter le local tous les 3 ans, soit après 3, 6 et 9 ans.
L’État des lieux
La loi Pinel a rendu l’état des lieux obligatoire à la conclusion du bail, à la sortie du locataire ainsi qu’en cas de cession du bail par le locataire ou de mutation du fonds de commerce. Cela permet de déterminer précisément l’état du local commercial.
La sous-location
La sous-location est normalement interdite. Elle consiste pour le locataire principal, signataire du bail principal, à accorder un accès total ou partiel du local à une tierce personne, contre rémunération.
Si cette pratique est interdite par défaut, un bailleur qui décide de louer un bail commercial a la faculté de l’autoriser. Il doit alors prendre part à la signature du contrat de sous-location.
La résiliation
Divers cas de résiliation du bail commercial sont admissibles. Les plus importants concernent :
- La résiliation à l’amiable convenue entre le bailleur et le locataire ;
- La faculté de résiliation ouverte au locataire tous les 3 ans ;
- La faculté de résiliation ouverte au bailleur lorsque le locataire manque à l’une des clauses résolutoires prévues au contrat ;
- La résiliation judiciaire est demandée par l’une des parties au contrat lorsque l’autre partie manque à ses obligations.
La connaissance de ces règles est utile pour le bailleur qui désire louer un bail commercial tout en maîtrisant tous les contours de sa relation avec son locataire. Cliquez ici pour en savoir plus sur comment investir dans l’immobilier en 2021.
